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萬達集團2004年工作報告

發布時間:2005-02-03  

受總裁辦公會委托,我對萬達集團2004年工作做總結。

2004年,對于中國的企業,尤其是房地產企業,是極不尋常的一年。這一年有宏觀調控。針對中國經濟投資過熱的情況,上半年,中央國務院出臺了抑制投資的一系列宏觀調控政策。下半年,一些著名世界投行、包括一些國內著名經濟學家引發了關于房地產泡沫的爭論,認為房地產業即將大禍臨頭,按照某些所謂知名經濟學家的預測,2005年3月就是泡沫破裂的時期。在這樣風風雨雨的一年當中,萬達集團是怎么走過來的,取得了哪些成績:

一、2004年萬達集團的成績

(一)完成總體目標任務

盡管2004年有宏觀調控,而且調控當中列出了七個重點整治、限制發展的行業,其中就包括購物中心,也就是商業地產。很多銀行大幅度收縮對房地產的貸款,全面停止了對購物中心的貸款。在這種形勢下,許多沒有前瞻性或者過度擴張的企業受到了沉重打擊,甚至相當部分企業倒下了。在這種情況下,萬達集團有預見性的決策起了決定性的作用。2004年1月中旬,集團召開了一個總裁辦公會議,研究121文件的精神,在會上我們分析,121文件既然已經出臺,就必然要執行,執行的結果就是投資收縮,因此總裁會做了決定,2004年除了已經辦完四證的項目繼續開工以外,暫停尚未辦理完四證新項目的開工。

當時決定住宅項目只進軍寧波一個項目,商業項目凡是沒有拿到四證的就不再新開工。實踐證明,總裁會的這個決定是非常正確的。集團在商業項目完全停貸和提前收貸的形勢下,仍然保證了任務的完成和現金流的平衡。從2004年末的統計數據看,我們完成了2004年初在年會上確立的整體目標。

住宅地產開工了180萬平方米,新開工了北京萬達廣場二期、南京萬達華府、吉林江畔人家二期、南昌萬達星城三期、昆明藍岸高爾夫一期和寧波萬達廣場幾個項目。年銷售額超過了40億元人民幣,其中北京公司銷售達到23個億,大連公司銷售超過10億元,成為地產系統的兩支主力軍。這里尤其值得一提的是北京公司的孫巖女士,她成為我們集團當之無愧的銷售冠軍,而且有可能成為全國地產業的個人銷售冠軍,她一個人銷售了3.5億元。除了幾個公司,她一個人比其他五個地產公司全公司的銷售額還高,我剛才跟周良君副總裁說,希望你們地產公司出10個這樣的銷售冠軍。

住宅地產新簽購地合同390萬平方米,按照1的容積率計算折合樓面面積也有300多萬平方米,為今后的發展奠定了基礎。而且還有昆明和其它地方接近200萬平方米的土地正在辦理購地手續,總計500多萬平方米的土地,折合樓面面積會更多。

大連地產雍景臺獲得了中國建筑工程最高獎——魯班獎,而且這次獲獎也開創了一個歷史,它是東北三省建國以來第一個獲魯班獎的住宅項目,在全國也為數不多。因為魯班獎一般都頒給公建,住宅項目很難獲獎。魯班獎要求入住兩年以后復查再頒獎,幾百戶居民對雍景臺的反映都很好,難能可貴。這也是大連地產第三度獲得魯班獎。我是一個非常重視工程質量的企業管理者,前年就召開了一個工程質量現場會。希望地產系統其它公司向大連地產學習,也能拿一個魯班獎。

商業地產新竣工開業了南寧、武漢、大連、哈爾濱四個商業廣場,新增收租物業40萬平方米,總計銷售額達到44億元。

2004年全集團納稅超過5億元,為社會新增穩定的就業崗位2萬個以上。2004年2月,《福布斯》雜志首次發布的中國慈善榜上,萬達集團排行第三。2004年我們已經統計出的數字,為社會現金和實物捐助超過1000萬,其中現金捐助超過600萬。

這就是我們2004年的情況,完成了總體目標。

(二)萬達院線異軍突起

司馬遷在史記當中寫《項羽本紀》的時候,形容項羽快速發展,用了一個詞叫異軍特起。他的軍隊在三年之間就能與劉邦抗衡,而且人數還在劉邦之上,要不是他婦人之仁,在鴻門宴上不肯殺劉邦,也許天下就不姓劉了。我覺得用司馬遷這個詞來形容萬達院線是再恰當不過了。2004年萬達院線新開業了天津、南寧、武漢、大連、哈爾濱五家華納萬達國際影院,屏幕達43塊,因此我們也成為2004年全國文化領域投資最多的企業。我們開業的五家院線,硬件設施達到了世界一流,尤其是武漢華納萬達影院,用華納公司的話來形容,是亞洲第一。不僅硬件好,獲得了好口碑,而且天津、南寧、武漢影院這些開業一段時間的影院,都大幅度提升了當地的票房收入。我可以給大家說一個數字,我們的天津、南寧、武漢這三家開業半年以上的影院,一家影院的票房收入占當地整個城市票房的60%以上。其中天津影院12月份當月收入突破了300萬元,票房收入進入了全國前三。

從這五家已開業影院的情況來看,說明我們投入文化領域、占領電影終端市場做院線這一決策是正確的,收入超出了原來的預期。而且在國際上影院還有一個規律,一般開業以后,影院每年會保持15%-20%的增長率,我想中國的情況還不止于此。因為目前中國的影片是控制的,隨著進口大片的增加,隨著國內影片質量的提升,比如多些《十面埋伏》、《功夫》這樣高票房的電影,我們院線的收入還會突飛猛進。就是按目前的收入,我們預計五年左右就能收回投資,這是相當好的投資。

更為可喜的是,國家廣電總局在2004年12月份批準萬達設立院線。大家可能不太清楚,影院沒有權力自己進片,買拷貝,必須參加一個院線。全國現在有幾十條院線,大多是國家的,民營的只有兩三個。國家要求15家影院以上才能獲批院線執照,考慮到萬達投資的五家影院硬件非常好,而且屏幕比較多,國家廣電總局為了鼓勵萬達集團更多投資文化領域,所以破例提前給我們頒發了院線執照,今后我們的影院自己有權選片,買拷貝。按照行情,影院進片要將票房分成7%給院線,如果是一個億的票房就要付七百萬元。我們獲批這個院線牌照,一年至少給我們省七百萬,甚至上千萬。

我們萬達院線的快速發展,也入選了媒體評選的文化領域的十大新聞事件。我相信,隨著我們院線每年四五家的快速發展,兩三年之后,院線也會成為萬達集團一個新的而且是穩定的利潤增長點。

(三)商業地產奠定全國領袖地位

商業地產經過兩年多的實踐,全國已經開工了16個購物中心,總面積超過200萬平方米;到2004年底,開業了12個購物中心,收租物業面積達到110萬平方米。2005年我們的租金收入可以超過4個億, 16個購物中心在明年建成后,年租金收入可以超過12億元人民幣。僅租金收入一項,我們可以超過全國任何一家房地產企業的年利潤。

除了我們實踐走在前面,萬達集團開創的訂單地產模式也叫響了全國。它主要的功績,用商務部有關協會領導的話來說是引導中國過熱的商業地產投資的正確方向。過熱就是指盲目投資,所以國家出臺的宏觀調控政策在2004年底口號變化,調整為加強和改善宏觀調控,實行有保有壓的政策,不是一刀切了,保就是要保有效益有市場的投資。訂單地產,首先保證有下家,投資以后有人租賃,租金收入穩定,不會造成投資失敗。而且凡是這種有訂單的投資都是有需求的投資,如果有了租賃對象以后再投資,這種投資就不是過熱,那就是正常。針對全國一哄而起的商業地產熱,國家有關部門和行業協會領導都很憂慮,他們覺得萬達商業地產的訂單模式是一個正確的導向,因此我們這種模式得到了國家有關部門和行業協會的充分肯定。在2004年12月底廣州召開的首屆中國商業地產博覽會上,訂單地產模式獲得認可這一條列入了行業協會和媒體共同評選出的商業投資領域的十個重大事件。這是我們的訂單地產獲得認可,也是對萬達商業地產的肯定,萬達商業公司也被評為中國商業網點聯合會的副會長單位和新成立的中國商業地產聯盟的主席單位。在會上,我們親身感受到全國與會的上百家商業地產投資公司對萬達商業都是高度肯定的,甚至可以說是崇拜。

(四)集團的資本經營取得突破

針對國家宏觀調控,也是為了解決長期資金管道,集團決定啟動境外上市步伐,進行資本運作。為什么我們要在海外上市?大家也知道,境內上市不能解決長期融資管道,只能解決一次性的問題,重新募資很難得到批準。對于商業地產這種資本密集型開發,一個項目動輒投資十億八億的,境內上市很難解決問題。同時中國股市臭名昭著,我曾經說過,中國有兩個最臭的行業,一是股市一是足球,這兩個行業用東北話說是兩個獸醫抬頭驢--沒治了

我們決定在海外上市消息公布后,因為商業地產這種穩定租金的前景和預期,在加上項目的地址都是黃金地段,種種利好引起了世界知名投行的關注和興趣,前前后后有很多家談判過,其中有四家是世界知名投資銀行,其中兩家是排在世界前三名的投資銀行,他們對我們的海外上市業務展開了激烈的競爭。經過了四個多月幾十輪上百次談判,雙方斗智斗勇,現在基本上完成了談判。我們在四家國際知名大財團中選擇了兩家進行最終合同談判,為什么選擇兩家,也是為了防止萬一。我也親自參加了談判,投資部在尹海帶領下,非常辛苦,不分晝夜,飛來飛去。

商業公司資本項目推出后,獲得了這么多國際投資銀行的看好,我很高興,我有一個比喻,萬達商業公司就是一個又有錢又漂亮的帥哥,引來了眾多老外靚妹的求嫁,臨到快要結婚了,我們仍然是腳踏兩只船。準備直到2月28日最后一刻,才決定跟誰結婚。從這件事上也展示出我們萬達人的智慧 。

(五)誠信經營獲得社會承認

孔夫子在2500年前就講過一句名言,叫做民無信不立。萬達集團就是一家傳承中國優秀傳統文化的企業,我們17年始終如一一以貫之堅守誠信。通過吃小虧占大便宜,樹立了自己的品牌,創造了全國罕見的兩個現象。一是零空置現象,萬達每年開發商業面積七、八十萬平方米,每年開發住宅面積接近200萬平方米,這么大面積的開發,到現在始終維持零空置的局面。按照建設部規

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